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旧楼加装电梯意愿高 价格安全存忧虑——以中山市某居民小区为例

  为坚持新城开发建设与旧城保护改造相结合,改善老旧住宅人居环境,中山市2015年出台了《中山市既有住宅加建电梯管理办法》(以下简称《办法》),2018年政府工作报告指出要“推进旧楼加装电梯工作”。为加强建设管理,中山市城乡规划局近期从简化申请材料、优化委托手续、增加协调机制、制定技术规定等方面进一步对《办法》进行了修订完善,为旧楼加装电梯注入了一针“强心剂”。从中山市规划局网站公布的信息来看,截至本年9月底,中山市近三年既有住宅加装电梯方案公示总数逾80单,逐年增长态势明显。为了解旧楼加装电梯情况,国家统计局中山调查队近期在有电梯加装成功案例的某居民小区进行走访,收集居民旧楼加装电梯意愿及难点,为各方加速推动该项民生工程提出建议。

  一、受访小区和受访对象基本情况

  受访小区住宅共33栋,最高层为7层,一楼为单车房无住户。本次走访共访问常住户50户,对同户多人意见进行合并采纳并视作一个受访对象。2层至7层受访对象比例依次为8%,18%,18%,16%,20%,20%。

 

  二、受访对象对旧楼加装电梯的看法

  (一)六成受访对象加装意向较强

  在受访对象中,逾三成表示非常愿意自主集资加装电梯,近三成表示愿意加装。以上受访对象表示,经现场观摩小区已加装电梯的运行情况,认为加装效果良好,希望本栋也能尽快推进加装事宜。逾两成受访对象对自主集资加装持无所谓的态度,认为加装电梯对改善居住环境有一定的效果,在条件合适的情况下有可能会加装,目前仍在观望,希望对加装事项多了解之后再考虑。接近两成的受访对象无意愿加装电梯,一是认为所居住的楼层较低,加装电梯的作用不大;二是部分受访对象有换购住房的预期,认为投入大笔资金加装电梯不如直接购置带电梯的住宅;三是受限于自身经济条件,认为加装电梯会有经济压力;四是部分受访对象和同栋住户初步探讨加装事项后,对于资金分摊比例不满意,认为本户出资额度太高;五是担心加装会对本户通风采光等方面造成影响。

 

  (二)大部分受访对象未深入了解加装电梯流程

  从访问情况来看,仅4%的住户对加装电梯流程比较了解,大部分受访对象对于加装的认识还停留在比较粗浅的阶段。34%的受访对象是通过加装公司的宣传粗略了解加装事项,在本栋住户未达成一致意见之前,加装公司也不愿意付出大量时间精力深入开展项目对接。34%的受访对象是平时通过网络自行搜索获取加装信息,但大部分都属于新闻或者政策概览之类的内容,无法获得详细的指引。20%的受访对象主要通过与亲友交谈获得一些简略零散的加装电梯信息。

 

 

  

 

  (三)加装相关因素中价格最受关注

  三成受访对象表示如果确定加装电梯的情况下,首先会考虑电梯工程造价问题,希望能够把成本尽量压低,一旦超过心理预期则不得不放弃。其次是加装电梯的工程材料和电梯品牌问题,大部分受访对象对于工程材料和电梯的了解都不可能达到专业水准,在加装过程中会存在顾虑,希望尽量提高选材规格。再次是对加装电梯建设方的规模和施工规范有所要求,希望建设方的实力较强,对施工总体进度有较好的掌控能力,例如土建施工过程中涉及水、电、煤气、通讯等线路的迁移需要有一定的前瞻性,帮助加装户做足风险防控措施。

 

  (四)按楼层分摊费用是主流观点

  加装费用分摊如何做到公平合理一直存在较多争议。46%的受访对象认为必须体现出楼层差价。22%的受访对象认为除楼层外,还要综合考虑其他因素,如自身经济能力、加装占用本户面积、通风采光影响、一户购买同栋多套住宅等问题。16%的受访对象认为采用楼层加面积作为主要分摊因素相对合理。从受访对象反馈意见来看,都希望自身利益最大化不愿作出让步,在反复博弈中造成三个和尚没水喝的窘境,但总体上来看,按楼层分摊费用是受访对象比较认同的观点。

 

  (五)对电梯保养及维护的期待

  对于加装电梯的后续维护保养,46%的受访对象认为应当由电梯加装公司来负责会比较合理,这种想法也符合一般消费心理,认为谁提供加装服务就应当负责到底,不能做一锤子买卖。28%的受访对象认为收费合理的情况下由物业管理方接手做电梯维护保养会比较方便。14%的受访对象认为后期维护保养问题无所谓,等真正加装好之后再考虑也不迟。

 

  对于电梯加装后每年产生的管理和维护费用,46%的受访对象认为本户可接受的年均费用额度在1000元以下,28%认为2000元以下可接受,20%认为3000元以下可接受,仅6%认为3000元以上可接受。大部分受访对象都希望电梯的管理和维护方在加装前就确定下来,并且做到明码标价。

 

  受访对象对电梯主体结构耐用性预期较高,仅一成用户认为电梯主体结构质保年限低于20年是合理的。大部分受访对象认为加装电梯必须达到经久耐用的标准,希望一次投入长期受益。如果主体结构强度不够导致整梯耐用程度明显下降,后期可能会出现有电梯用不起的问题,投入大笔资金进行二次维护是多数受访对象无法接受的情况。

 

  三、当前加装电梯存在的困难

  在可多选的情况下,受访对象对当前各项阻碍电梯加装的因素进行了较为细致地对比,基于自身理解给出了回应。

 

  (一)加装费用是首要难题

  半数受访对象认为费用分摊难达成一致是阻碍电梯加装的首要原因,逾四成受访对象认为加装费用太高需要反复考虑,两成受访对象希望政府能够出台相应的补贴政策来推动住户加装电梯的积极性。

  (二)普遍担心施工和后期维护问题

  逾四成受访对象认为自己对电梯质量有所顾虑,三成受访对象担心加装电梯有可能会增加旧楼负担造成潜在安全问题,近三成受访对象认为加装电梯可能带来采光、通风和噪音等问题,且施工流程繁琐工期太长,加装之后电梯的管理和维护也存在很多不明晰的问题,真正要装好、用好、管好电梯比想象中复杂很多。

  四、推动电梯加装的对策建议

  目前中山市加装电梯市场进入了快速成长期,受访对象加装电梯意愿较强,但现实存在的困难也在很大程度上制约了加装的推行进程。针对存在困难市民提出以下建议。

  (一)保护各方合法权益

  在推动旧楼加装电梯过程中,应看到除支持加装的住户外,还存在一些不同的诉求。根据《物权法》相关规定,加装电梯所在建筑区域范围内居民提出的通风、采光、噪声意见应得到支持和理解。行政部门在实际审批过程中对《办法》中有关条款应严格把关,并考虑探索合理的行政救济方式和时限,不应为推动加装进程太过简化审批职能事项,以做到公平、公正、公开为宜,尽量将可能产生的冲突排除在前,真正为推动电梯加装提供保障。协商协调机制中,有关加装电梯的建设工程设计方案和工程规划许可的公示需注意做到应告知范围内必须告知,广泛征求建筑区域范围内相关居民的意见并达成一致。

  (二)制定详细的流程指引

  针对多数受访对象不了解电梯加装流程的情况,建议有关部门制作指导手册和审批流程图,附事项清单及办理步骤,将整个加装过程以图文并茂的方式通过官方网站进行公示,对群众咨询较多的加装问题,相关部门可考虑联合组织开展专场答疑会集中进行解答。

  (三)完善电梯加装行业规范

  走访中,不少受访对象对加装电梯工程的施工规范、质量检验、后期保障等问题存在一定程度的担忧,建议相关部门对承接加装工程的建设单位加强资质审核、备案登记管理和施工管理,严查凭借信息不对称签订不平等合同或者偷工减料等损害群众利益的行为,建立完善旧楼加装电梯市场的准入退出机制,并选取一批建设单位共同推动行业自律准则规范的制定和实行。

  (四)研究合理的补贴形式

  相关部门在研究制定补贴政策时,应慎重考虑补贴方式。一是可以考虑根据加装电梯的居民户年均可支配收入情况对家庭条件确实困难的群众提供适量货币补助或者贷款帮助;二是对施工过程中涉及的水管、电路、天然气、消防、通讯等管线迁移费用作适量减免;三是以市场调节为主政策优惠为辅,对积极推动加装电梯工程的建设方,按年度工程量和电梯使用方综合评议等方式进行考核,多投入多激励,推动加装电梯市场的良性发展。